גלילה באינסטגרם, וילה בבודרום נראית חשודה כמו דירה על חוף הים בקברטה. אותו מים טורקיז, אותה הבטחה לאורח חיים אידילי, אותה תמונה של שקיעה מסוננת בקפידה. חשבון הבנק שלך, עם זאת, יודע את ההבדל בין תמונה יפה לנכס קשיח.

ביליתי שני עשורים בצפייה במשקיעים רודפים אחרי החלום הוויזואלי רק כדי להינשך על ידי המציאות הפיננסית. ביום שלישי שעבר, זוג מוונקובר ישב במשרדי והראה לי רישומים מטורקיה ומה-DR על הטאבלט שלהם. "הם נראים זהים," אמר הבעל. "אז למה ההבדל במחיר?"

כי שוק אחד מבצע עסקאות במטבע שאיבד 37% מערכו מול הדולר האמריקאי רק בשנת 2023. השני פועל אך ורק בדולרים.

אם אתם מחפשים נדל"ן בטורקיה עבור דרכון מהיר או טבילה תרבותית עמוקה, הדרך ברורה - אם כי לעיתים קרובות היא מגיעה עם כאב הראש של תנודתיות הלירה ושיעורי אינפלציה שיכולים לשחוק ערך בן לילה. ההשקעה המינימלית לאזרחות טורקית קפצה מ-250,000 דולר ל-400,000 דולר בשנת 2022, ואתם נעולים לשלוש שנים. בינתיים, הרפובליקה הדומיניקנית מציעה תושבות השקעה ב-200,000 דולר עם דרך לאזרחות לאחר שנתיים בלבד של תושבות קבע - לפעמים מוקדם עד 6-18 חודשים בהתאם לעיבוד הספציפי.

ואז יש את המתמטיקה הפיסקלית. על פי חוק CONFOTUR 158-01, משקיעים בפיתוחים ספציפיים ב-DR מקבלים חופשת מס ל-15 שנה - אפס מס העברה, אפס מס רכוש, אפס מס הכנסה על השכרות. זהו ניגוד מוחלט לשכבות המס הכרוכות ברכישת נכס בטורקיה, שבה הגבלות Airbnb חדשות דורשות הסכמה של 100% מכל תושבי הבניין רק כדי לקבל רישיון להשכרה לטווח קצר.

זה לא קטע שיווקי עבור אף אחד מהיעדים. זו בדיקת מציאות ממישהו שנווט במים המשפטיים האלה במשך 40 שנה, והבטיח כותרות נקיות באמצעות חוק 108-05 עם מומחים מקומיים. מה שמגיע לאחר מכן הוא ההשוואה הגולמית של תשואה, תושבות וסיכון בין שני שווקים חוףיים שנראים דומים רק במדיה החברתית.

מסקנות מפתח

מציאות מטבע: הלירה הטורקית פחתה ב-37% מול הדולר האמריקאי בשנת 2023; נדל"ן DR מבצע עסקאות אך ורק בדולר ארה"ב, ומבטל את סיכון המטבע עבור משקיעים זרים.

השוואת מס: נכסי DR מוסמכים CONFOTUR מציעים פטורים ל-15 שנה ממס העברה (3%), מס רכוש (1%) ומס הכנסה על השכרה (27%); לטורקיה אין פטור שמיכה מקביל.

רגולציה להשכרה: החוק הטורקי לשנת 2024 דורש הסכמה של 100% מהשכנים להשכרות לטווח קצר ומגביל אותם ל-100 ימים בשנה; ל-DR אין הגבלות כאלה בסוסואה או קברטה.

ביטחון משפטי: חוק 108-05 מחייב כותרות Deslinde מאומתות GPS ב-DR, בעוד שטורקיה עדיין משתמשת במערכת TAPU עם אזורי הגבלה צבאיים לא ממופים שיכולים לחסום רכישות זרות.

סף תושבות: תושבות השקעה ב-DR מתחילה ב-200,000 דולר עם זכאות לאזרחות לאחר שנתיים (לפעמים 6-18 חודשים); טורקיה דורשת 400,000 דולר עם תקופת החזקה של 3 שנים.

מלכודת המטבע: כאשר ערך הנכס שלך מתאדה בן לילה

מכירות נדל"ן זרות בטורקיה צנחו ב-48.1% בשנת 2023 בהשוואה לשנה הקודמת. זו לא תיקון שוק - זו בריחת הון.

הלירה הטורקית הגיעה לשפל היסטורי של 30+ לירה ל-1 דולר אמריקאי בשנת 2024. אם רכשתם נכס בטורקיה בתחילת 2023 עבור מה שנראה כמו 300,000 דולר, עד סוף השנה אותו נכס - ללא שינוי, אותו מיקום, אותו מצב - היה שווה משמעותית פחות במונחים של מטבע קשה כי הלירה המשיכה לרדת. הכנסות השכירות שלך, שנאספו בלירה, איבדו כוח קנייה מהר יותר ממה שיכולת להמיר אותן.

הפסו הדומיניקני, לעומת זאת, פחת בפחות מ-3% בשנה בממוצע בעשור האחרון מול הדולר האמריקאי. חשוב מכך, עסקאות נדל"ן בסוסואה ובקברטה מתבצעות כמעט אך ורק בדולר ארה"ב. מחיר הרכישה שלך הוא בדולרים. הכנסות השכירות שלך הן בדולרים. המכירה הסופית שלך תהיה בדולרים. אתה לא משחק רולטה מטבע בכל פעם שאתה בודק את יתרת הבנק שלך.

זה לא תיאורטי. הרפובליקה הדומיניקנית קיבלה 4.39 מיליארד דולר בהשקעות זרות ישירות בשנת 2023, כאשר התיירות והנדל"ן הם המקבלים העיקריים. ההון הזה זורם פנימה כי משקיעים מזהים את "גידור המטבע הקשה" שהשוק של DR מספק. "שגיאות נטו והשמטות" של טורקיה - תזרימי הון בלתי מוסברים - הסתכמו ב-26 מיליארד דולר במימון ב-2022/23, שזו דרך מנומסת לומר שהשקיפות הפיננסית אינה שם.

כאב הראש של האינפלציה

שיעור האינפלציה השנתי הרשמי של טורקיה הגיע ל-64.77% בדצמבר 2023 ונשאר מעל 58% בתחילת 2024. זו לא טעות. ב-DR, האינפלציה נשלטה בקפדנות ל-3.35% בלבד משנה לשנה בדצמבר 2024.

מה זה אומר בפועל? עלויות תחזוקת נדל"ן בטורקיה - דמי הקונדו שלך, חיובי ניהול הבניין שלך - עלו ב-100-150% במטבע המקומי בשנת 2024 עקב עליות שכר מינימום. התשואה הגולמית שלך על השכרה עשויה להיראות אטרקטיבית על הנייר, אבל התשואה נטו שלך נשחקת על ידי פיצוצים אלה בעלויות התפעול. ראינו לקוחות עם נכסים באנטליה שבהם "תשואה גולמית של 8%" שלהם הפכה לתשואה נטו של 2-4% לאחר שקלול "מס Airbnb" של 2024 ופיחות המטבע על הכנסה.

בקברטה, דמי הקונדו שלך מצוטטים בדולר ארה"ב ונשארים יציבים יחסית. יוקר המחיה נמוך ב-30-50% מאשר בקוסטה ריקה או מקסיקו, מה ששומר על תקורה ניתנת לניהול. זוג יכול לחיות בנוחות בסוסואה עבור 2,000-2,500 דולר ארה"ב לחודש, כולל שכר דירה ואכילה בחוץ. אורח חיים דומה בבודרום או אנטליה עולה כעת 3,000 דולר+ עקב היפר-אינפלציה במחירי המזון והשירותים.

מציאות מחיר הכניסה: מה הכסף שלך באמת קונה

דירות יוקרה על חוף הים בקברטה ובסוסואה עולות בממוצע 2,200-2,800 דולר ארה"ב למטר מרובע. נכס חוף יוקרתי דומה בבודרום או אנטליה עולה בממוצע 3,500-5,000+ דולר ארה"ב למטר מרובע. זו נקודת כניסה גבוהה משמעותית עבור אותו מוצר אורח חיים בעצם.

אבל כאן זה נהיה מעניין. נדל"ן DR נסחר בהנחה של 20-30% בהשוואה ליעדים קריביים דומים. דירת יוקרה בקברטה עולה כ-2,150 דולר למ"ר, בעוד שנכסים דומים באיי בהאמה יכולים לעלות על 6,000 דולר למ"ר. אתה קונה לשוק שנמצא בשלב "הדבקה" - החוף הצפוני היה היסטורית לא מוערך בהשוואה לפונטה קאנה, והוא סוגר כעת את הפער הזה.

למה הנכסים כל כך זולים ברפובליקה הדומיניקנית? ארבע סיבות.

ה-DR היא מדינה גדולה (48,442 קמ"ר) עם היצע עצום של קרקע חוף לא מפותחת. בניגוד לאיים קטנים יותר כמו טורקס וקייקוס או סנט בארטס, אין מחסור מלאכותי שמעלה את המחירים לשמיים. עלויות העבודה בבנייה נמוכות משמעותית - שכר המינימום בענף הבנייה הוא כ-300-400 דולר ארה"ב לחודש, בהשוואה לעלויות העבודה העולות של טורקיה המונעות על ידי אינפלציה.

שער החליפין של הפסו הדומיניקני (כ-60 DOP ל-1 דולר ארה"ב) מעניק לקונים זרים עם דולר ארה"ב או יורו כוח קנייה חזק. ולבסוף, תוכניות ממשלתיות כמו CONFOTUR מסבסדות למעשה פיתוח, ומאפשרות למפתחים למכור יחידות במחירים תחרותיים תוך שמירה על מרווחים מכיוון שהם נמנעים ממסים על חומרי בנייה.

מדד	טורקיה (בודרום/אנטליה)	חוף הצפון של DR (סוסואה/קברטה)
מחיר ממוצע למ"ר	3,500 - 5,000+ דולר ארה"ב	2,200 - 2,800 דולר ארה"ב
תשואה גולמית על השכרה	6-8% (נראה גבוה)	6-9% (סוסואה), 5-8% (קברטה)
תשואה נטו על השכרה (לאחר עלויות)	2-4% (פיחות מטבע)	5-7% (נקוב בדולר ארה"ב)
מטבע עסקה	לירה טורקית (TRY)	דולר ארה"ב (USD)
אינפלציה שנתית (2024)	58-64%	3.35%
מס העברה	~4% (משתנה)	3% (מופטר תחת CONFOTUR)
מס רכוש שנתי	0.1-0.6% (משתנה לפי עירייה)	1% (מופטר ל-15 שנה תחת CONFOTUR)
מס הכנסה על השכרה	15-40% (פרוגרסיבי)	27% (מופטר ל-15 שנה תחת CONFOTUR)
הגבלות על השכרות לטווח קצר	נדרשת הסכמה של 100% מהשכנים; מגבלה שנתית של 100 ימים	אין בסוסואה/קברטה
מגבלות על בעלות זרה	אסור באזורים "צבאיים ביטחוניים" לא ממופים	אין מגבלות על נכס חוף הים
סף השקעה לאזרחות	400,000 דולר (החזקה של 3 שנים)	200,000 דולר תושבות → אזרחות לאחר שנתיים
מערכת אבטחת כותרת	TAPU (שטר מסורתי)	Deslinde מאומת GPS (חוק 108-05)

מיראז' הכנסה מהשכרה: מציאות גולמית מול נטו

תשואות השכרה גולמיות בסוסואה נעות בעקביות בין 6% ל-9% עבור השכרות נופש מנוהלות. קברטה ממוצעת 5-8%, מטפסת ל-12% עבור נכסי חוף ראשוניים בעונת השיא. המספרים האלה אמיתיים, והם נאספים בדולר ארה"ב.

טורקיה יכולה להראות לך תשואות גולמיות דומות על הנייר. אבל החל מה-1 בינואר 2024, חוק חדש דורש הסכמה של 100% מכל דיירי הבניין כדי לקבל רישיון להשכרה לטווח קצר. זו לא טעות - כל בעל דירה בבניין שלך חייב להסכים, בכתב, כדי שתוכל להפעיל Airbnb. בפועל, זה אסר למעשה השכרות לטווח קצר ברוב הבניינים. אותו חוק מטיל מגבלה של 100 ימים על השכרות לטווח קצר בשנה אלא אם כן הנכס הוא מלון מורשה או פנסיון.

אז הנכס שלך "תשואה גולמית של 8%" באנטליה עשוי להיות אסור מבחינה חוקית לפעול כהשכרת נופש בכלל. גם אם תקבל את ההסכמה, אתה מוגבל ל-100 ימים, מה שהורס את המתמטיקה לחלוטין.

ל-DR אין הגבלות כאלה בסוסואה או קברטה. אתה יכול להפעיל את הנכס שלך כהשכרה לילית 365 ימים בשנה אם אתה רוצה. קברטה רואה "עונת שיא של 10 חודשים" ייחודית בשל דפוסי רוח - עונת הקייטסרפינג נמשכת מדצמבר עד ספטמבר - שמירה על שיעורי תפוסה של 65-75% לאורך כל השנה. זו לא העונתיות הקפדנית של הקיץ של הים התיכון, שבה הנכס שלך יושב ריק מאוקטובר עד מרץ.

יתרון ה-CONFOTUR

על פי חוק CONFOTUR 158-01, פיתוחים מוסמכים ב-DR פטורים ממס של 27% על הכנסות מהשכרה למשך 15 שנה. תן לי לאיית את זה בבירור: אפס מס הכנסה על הרווחים שלך מהשכרה במשך עשור וחצי. אתה גם פטור ממס העברה של 3% כשאתה קונה, ואתה פטור ממס רכוש שנתי של 1%.

לטורקיה אין פטור שמיכה מקביל. תשלם מס הכנסה פרוגרסיבי על רווחי השכרה (15-40% תלוי במדרגה שלך), ולמרות שיש כמה תמריצים אזוריים, הם לא אוטומטיים והם לא מקיפים.

זהו החוק שהופך את החוף הצפוני של DR לעבודה כלכלית. ללא CONFOTUR, עדיין היו לך תשואות הגונות, אבל איתו, אתה מסתכל על תשואות נטו שמתחרות באמת במדדי שוק המניות. התפיסה? החוק חל על הפרויקט, לא על הקונה. הפיתוח חייב להיות מאושר על ידי מועצת קידום התיירות כדי שההטבות יתקיימו. אינך יכול להגיש בקשה באופן פרטני לבית מכירה חוזרת אקראי.

המשרד שלי עבד עם פיתוחים מוסמכים CONFOTUR במשך שנים. אנו מאמתים את מספר ההחלטה ממשרד האוצר לפני שהלקוחות שלנו חותמים על משהו. ראיתי יותר מדי קונים מניחים שלנכס יש הטבות CONFOTUR כי המפתח אומר כך, מבלי לבדוק את ההסמכה הרשמית. זו טעות של 50,000 דולר בחיסכון במס שלא מומש במשך עשור.

שאלת הדרכון: מסלולי אזרחות ותושבות

טורקיה מציעה דרכון כלכלת G20 עם כניסה ללא ויזה ל-110+ מדינות. זהו מניע מפתח עבור משקיעים ממדינות עם דרכונים חלשים יותר - פקיסטן, עיראק, איראן. אם אתה רוסי או איראני (שני הלאומים הקונים המובילים בטורקיה בשנת 2024), הדרכון הטורקי הוא כלי עזר אמיתי.

אבל אתה משלם מינימום של 400,000 דולר עכשיו, לעומת 250,000 דולר ב-2022. ואתה נעול לשלוש שנים - מכירה לפני תקופה זו מבטלת את מעמד האזרחות שלך. זו התחייבות הון משמעותית עם גמישות מוגבלת.

ה-DR מציעה חישוב שונה. תושבות השקעה "מסלול מהיר" דורשת השקעה של 200,000 דולר, שיכולה להיות נדל"ן. אתה מקבל תושבות קבע מיידית, מדלג על השלב הזמני לחלוטין. לאחר שנתיים של תושבות קבע, אתה זכאי להגיש בקשה להתאזרחות ואזרחות - לפעמים מוקדם עד 6-18 חודשים בהתאם לעיבוד הספציפי.

הדרכון הדומיניקני אינו חזק כמו הטורקי - הוא לא מכניס אותך לכניסה ללא ויזה לארה"ב או שנגן. אבל הוא מכניס אותך ל-73 מדינות ללא ויזה, והוא משמש כאזור נייטרלי גיאופוליטי. ה-DR שומרת על יחסים ידידותיים עם אירופה, ארה"ב ואמריקה הלטינית, מבודדת את הנכסים שלך מסנקציות או מלחמות סחר. ואתה לא נעול לתקופת החזקה של שלוש שנים - אתה יכול למכור את הנכס שלך לאחר קבלת תושבות מבלי לאבד את המעמד שלך, כל עוד אתה שומר על סף ההשקעה המינימלי באמצעים אחרים.

עבור משקיעים מצפון אמריקה ואירופה, מסלול התושבות של DR לעיתים קרובות הגיוני יותר כ" תוכנית ב'". אתה לא מחפש דרכון כדי לברוח ממצב פוליטי קשה; אתה מחפש אופטימיזציה מס ולגוון אורח חיים. סף ההשקעה הנמוך יותר וציר הזמן המהיר יותר לאזרחות (שנתיים לעומת 3 שנים) הופכים את המתמטיקה לטובה יותר.

ביטחון משפטי: מערכת הכותרות שמגנה עליך באמת

טורקיה משתמשת במערכת TAPU - מרשם שטרות מסורתי. זה עובד, בעיקר. אבל לזרים אסור לקנות נכסים ב"אזורי ביטחון צבאיים", שלעתים קרובות אינם ממופים בפומבי עד שאתה מנסה להעביר כותרת ונדחה. אין דרך לדעת מראש אם נכס שאתה מסתכל עליו נמצא באזור מוגבל עד שאתה עמוק בעסקה.

חוקי הירושה בטורקיה כוללים "ירושה כפויה" - מניות שמורות לילדים ולבני זוג - שיכולות לעקוף את צוואתו של זר. אם תמות בבעלותך נכס טורקי, ייתכן שהיורשים שלך לא יירשו בהתאם לרצונך; החוק הטורקי עשוי להכתיב את ההפצה ללא קשר למה שהצוואה שלך אומרת.

הרפובליקה הדומיניקנית פועלת לפי חוק 108-05, שנחקק בשנת 2007, אשר המודרניזציה של מרשם הכותרות למערכת דיגיטלית מאומתת GPS ב-100%. זו מערכת טורנס - המדינה מבטיחה את הכותרת. כשאתה קונה נכס עם Deslinde נכון, אתה מקבל Certificado de Título עם קואורדינטות GPS שמגדירות את הגבולות המדויקים שלך עד הסנטימטר.

הנה מה שזה אומר בפועל. בטורקיה, סכסוכי גבול יכולים להימשך שנים מכיוון שהשטר הישן עשוי לומר "סמוך למטע הזיתים" או "50 מטר מהחומה". ב-DR, ה-Deslinde שלך מראה 18°28'34.2"N, 69°57'28.1"W. אין עמימות. למשרד הקרקעות יש מפה דיגיטלית שמראה את המגרש שלך מונח על תמונות לוויין.

מאז 2009, רשם הכותרות לא ירשום מכירות נדל"ן או משכנתאות חדשות ללא Deslinde נכון. זה חובה להעברה נקייה. זה מבטל את הסיכונים של "גבול מעורפל" הנפוצים בשטרות ים תיכוניים ישנים יותר.

חברות ביטוח כותרות אמריקאיות גדולות כמו סטיוארט טייטל מציעות פוליסות על נכסי DR. זהו עדות לביטחון המשפטי של המרשם. אינך יכול לקבל ביטוח כותרת אמריקאי ברוב השווקים המתעוררים מכיוון שהסיכון גבוה מדי. ב-DR, החתמים מרגישים בנוח מכיוון שחוק 108-05 יצר מערכת ניתנת לאימות ומובטחת על ידי המדינה.

עכשיו, הבהרה אחת. חוק 108-05 פותר בעיות כותרת. זה לא פותר ירושה. לרפובליקה הדומיניקנית יש גם חוקי ירושה כפויים תחת הקוד האזרחי הנפוליאוני, שבו חלק מהעיזבון שמור לילדים. אם אתה מחזיק נכס על שמך, הירושה הכפויה הדומיניקנית חלה בדיוק כמו בטורקיה. ההבדל? ב-DR, אתה יכול לעקוף את הירושה הכפויה לחלוטין על ידי החזקת הנכס שלך במבנה תאגידי - SRL (Sociedad de Responsabilidad Limitada). התאגיד מחזיק בנכס, ואתה שולט במניות. כשאתה מת, המניות עוברות לפי צוואתך, לא לפי הקוד האזרחי. זו מבנה תכנון העיזבון שאנו ממליצים עליו לכל לקוח זר. טורקיה לא מציעה את אותה גמישות.

תהליך ה-Deslinde: מה שאתה באמת צריך

Deslinde הוא התהליך המשפטי הרשמי המשמש להפרדת חלקת קרקע מחלקה גדולה יותר ולתת לה ייעוד ייחודי. הוא כולל שלושה שלבים: טכני (סקר GPS), שיפוטי (אישור בית משפט) ורישום (הנפקת כותרת).

אתה צריך הוכחת בעלות - התעודה המוערכת (Constancia Anotada) או חוזה המכירה המוכיח שאתה מחזיק בזכויות בתוך החלקה הגדולה יותר. אתה צריך לשכור מודד מורשה (Agrimensor) מוסמך על ידי CODIA. אתה צריך את השמות ופרטי הקשר של כל בעלי הנכסים הסמוכים כדי שניתן יהיה להודיע להם רשמית - זה מונע סכסוכי גבול לפני שהכותרת מונפקת.

המודד צריך גישה פיזית לקרקע כדי למקם אנדרטאות גבול ולקחת קריאות GPS. עורך דין מטפל בשלב השיפוטי בבית המשפט לענייני קרקעות. התהליך כולו נמשך בדרך כלל 3 עד 6 חודשים, אם כי זה יכול לקחת יותר זמן אם שכנים מתנגדים. מבחינה תקציבית, אתה מסתכל על 1,500 עד 3,000 דולר ארה"ב עבור מגרש מגורים סטנדרטי.

נכסים עם Deslinde שהושלם מוערכים גבוהים יותר ונזילים יותר מכיוון שניתן לממן אותם על ידי בנקים ולהעביר אותם באופן מיידי. נכס ללא Deslinde - רק Constancia Anotada - הוא חלש יותר מבחינה משפטית. בנקים לא יממנו את זה. קונים לא יגעו בזה. אתה תקוע.

עבדתי עם מרשם החוף הצפוני במשך 40 שנה, מנווט את המעבר ממערכת רוסל הישנה למערכת טורנס המודרנית. הטעות מספר אחת שאני רואה היא קונים שקונים קרקע על סמך Constancia מבלי לאמת את מצב ה-Deslinde. הם חוסכים 2,000 דולר על שכר טרחת עורך דין מראש ומפסידים 50,000 דולר בערך כשהם מנסים למכור ומגלים שאף בנק לא יממן את הקונה שלהם.

מציאות התשתית: מה עובד ומה לא

לטורקיה יש תשתית מוצקה באזורי תיירות מרכזיים - אנטליה, בודרום, איסטנבול. אבל נכסים חוףיים טורקיים דורשים חימום בחורף (דצמבר-מרץ), וחשבונות הגז הטבעי עלו ב-100%+ ב-2023/24. אתה גם מתמודד עם סיכון סייסמי - 70% מטורקיה ממוקמת על קווי שבר פעילים. בעקבות רעידת האדמה ב-2023, פרמיות הביטוח (DASK) עלו, ונדרשת כעת התאמה קפדנית לבניינים ישנים יותר. ביטוח רעידות האדמה מכסה רק חלק קטן מעלויות הבנייה מחדש - מוגבל לכ-640,000 לירה או כ-20,000 דולר ארה"ב - ומשאיר את בעלי היוקרה מבוטחים.

לחוף הצפוני של DR יש אתגרים שונים. קורוזיה של אוויר מלוח היא אמיתית - אתה צריך אלומיניום בדרגה ימית ועץ מטופל לכל דבר חשוף. הכנה להוריקן חשובה. אבל העבודה המקומית לתחזוקה זולה ב-60-70% מאשר בדרום אירופה או טורקיה. ארוחה בת שלוש מנות לשניים במסעדה ברמת ביניים בסוסואה עולה כ-40-50 דולר ארה"ב; באנטליה, סעודה דומה עולה כעת בממוצע 60-80 דולר ארה"ב עקב אינפלציה.

משק בית במשרה מלאה ב-DR עולה כ-250-350 דולר ארה"ב לחודש, לעומת 600-800 דולר ארה"ב בטורקיה המערבית. ההבדל בעלות העבודה הזה מצטבר עם הזמן - הוצאות התפעול השנתיות שלך נמוכות משמעותית.

מהפכת סטארלינק

הרפובליקה הדומיניקנית הייתה האומה הקריבית הראשונה שאישרה את סטארלינק. מהירויות ממוצעות בסוסואה ובקברטה הן 69.6 מגה-ביט לשנייה בהורדה עם זמן פעולה של יותר מ-99%. זה מהיר ואמין יותר מרוב החיבורים המקומיים בסיבים, והוא עוקף את בעיות חוסר היציבות ברשת לחלוטין. אימוץ סטארלינק בחוף הצפוני של DR הגדיל את פניות העובדים מרחוק ב-40% בשנת 2024, ואימת את תזת ההשקעה "נווד דיגיטלי".

חשמל ב-DR יקר - כ-0.28 דולר לקוט"ש. אבל לפי חוק 57-07, תושבי DR מקבלים זיכוי מס של 75% על עלות פאנלים סולאריים וממירים - לא החזר מזומן ישיר, אלא זיכוי פיסקאלי כנגד מיסים שחייבים, ניתן לניכוי על פני שלוש שנים. זה מוביל להחזר השקעה של 3-4 שנים. תוכנית "מדידת נטו" מאפשרת למשתמשים סולאריים למכור עודפי חשמל בחזרה לרשת (EDENORTE) ביחס אשראי של 1:1. רוב הווילות היוקרתיות בחוף הצפוני נבנות עם בורות מים עצמאיים (10,000+ גלונים) ומערכות סינון, ומבטיחות ביטחון מים ללא קשר לאספקה עירונית.

אתה לא תלוי בחברת השירות המקומית אם אתה לא רוצה להיות. זהו רמת עצמאות אנרגטית שלא ניתן להשיג בקלות בבניין דירות טורקי.

מתמטיקת אורח החיים: איפה באמת תרצה לבלות

טורקיה היא ענקית תיירות - 50 מיליון+ מבקרים מדי שנה. איסטנבול נותרה מרכז הנסיעות האווירי מספר 1 בעולם לפי קישוריות. טורקיש איירליינס טסה ליותר מדינות מכל חברת תעופה אחרת, מה שמתאים למטיילים עסקיים גלובליים. הטבילה התרבותית היא ללא תחרות - אתה על הגשר בין מזרח למערב, עם היסטוריה עשירה ושוק מקומי עצום של 85 מיליון איש.

אבל טורקיה מדורגת במקום ה-66 במדד מיומנות האנגלית של EF (מיומנות נמוכה). מחוץ לאזורי תיירות מרכזיים, מחסומי השפה משמעותיים. אינטגרציה יכולה להיות מאתגרת אם אינך מוכן ללמוד טורקית.

החוף הצפוני של DR שונה. אנגלית מדוברת באופן נרחב בקברטה ובסוסואה בשל היסטוריה של 30+ שנה של תיירות צפון אמריקאית. מחוז פוארטו פלאטה הוא ביתם של כ-15,000+ גולים במשרה מלאה וחלקית, התומכים במגוון שירותים ממאפיות אירופאיות ועד סופרמרקטים בסגנון אמריקאי. בית הספר הבינלאומי של סוסואה מוסמך במלואו על ידי Cognia (ארה"ב) ומשרד החינוך הדומיניקני, ומציע דיפלומה של תוכנית לימודים אמריקאית המוכרת ברחבי העולם.

קברטה היא רשמית "בירת ספורט המים של הקריביים", ומארחת אירועי גביע עולם שנתיים לגלישת קייט וגלישת כנפיים (מאסטר של האוקיינוס). אם אתה עוסק בתיירות פעילה - גלישת קייט, גלישת רוח, רכיבה על אופני הרים - זהו האקוסיסטם. זה לא אורח חיים של "נופש" כמו פונטה קאנה; זהו שוק כפרי המונע על ידי ביקוש אישי של גולים.

ה-DR קיבלה בברכה 11.2 מיליון מבקרים בשנת 2024, עלייה של 48% בהשוואה ל-2019. החוף הצפוני (פוארטו פלאטה/סוסואה) ראה עלייה של 12% בהגעות אוויר ב-2023/24, מונעת על ידי מסלולי טיסה חדשים מארה"ב וקנדה. ל-DR יש שיעור מבקרים חוזרים של 73%, מהגבוהים באמריקות, מה שמרמז ששוכרים לעיתים קרובות הופכים לקונים.

זה חשוב לביקוש להשכרה. אתה לא רק משכיר לתיירים חד פעמיים; אתה משכיר לאנשים שחוזרים שנה אחר שנה, שבסופו של דבר קונים מקום משלהם, שהופכים לחלק מהקהילה. זה יוצר צינור השכרה יציב וצפוי.

פסק הדין האסטרטגי: התאמת שוק למניע

בחרו בטורקיה אם אתם זקוקים לאזרחות מיידית עבור כלי עזר לדרכון. אם אתה קונה עבור אורח חיים ומורשת ולא עבור תשואה טהורה על ההשקעה. אם אתה מרגיש בנוח לנהל סיכון מטבע וחשיפה לאינפלציה. אם אתה מחפש במיוחד דירות למכירה בטורקיה עם קרבה לאירופה ואסיה למטרות עסקיות.

הדרכון הטורקי הוא נכס אמיתי עבור לאומים מסוימים. החוויה התרבותית היא ללא תחרות. אם אתה רוסי, איראני, עיראקי או פקיסטני, תוכנית האזרחות על ידי השקעה בטורקיה עשויה להיות הדרך הטובה ביותר שלך לניידות גלובלית. רק תבין שאתה משלם פרמיה עבור הדרכון הזה, ואתה מקבל תנודתיות במטבע כחלק מהעסקה.

בחרו ברפובליקה הדומיניקנית אם אתם נותנים עדיפות לשימור עושר בשוק דולר ארה"ב. אם אתה רוצה הכנסה פטורה ממס ורווחי הון לפי חוק CONFOTUR 158-01. אם אתה מחפש מערכת משפטית שקופה (חוק 108-05) ואבטחת כותרת ניתנת לאימות. אם אתה מחפש שוק לא מוערך עם פוטנציאל הערכה גבוה.

החוף הצפוני של DR רשם בממוצע הערכה שנתית של 5-8% במהלך חמש השנים האחרונות, מונעת על ידי ביקוש אורגני ולא "קוני דרכון". מחירי הנדל"ן בקברטה עלו ב-6% בשנת 2024, עם תחזיות המצביעות על צמיחה נוספת של 4% בשנת 2025. זו צמיחה יציבה וצפויה בשוק מטבע קשה.

ל-DR אין הגבלות על בעלות זרה על נכס חוף הים. מס רווחי הון הוא למעשה 0% אם הנכס מוחזק תחת פרויקט מאושר CONFOTUR או אם מושקע מחדש, בהשוואה למיסים בסולם הזזה של טורקיה. ואתה לא מתמודד עם ההגבלות על השכרות לטווח קצר שהורגות את מודל Airbnb בבנייני דירות טורקיים.

בדיקת הנאותות שבאמת חשובה

65% מהליטיגציות על נדל"ן ב-DR כוללות קרקע לא רשומה או "Carta Constancia" (כותרות לא מסומנות). כותרות Deslinde מאומתות לפי חוק 108-05 יש שיעור ליטיגציה כמעט אפסי. זו לא הגזמה - כאשר המדינה מבטיחה את הגבול המאומת שלך ב-GPS, אין מה להתדיין.

אבל אתה חייב לאמת. הצהרת אקלים ההשקעות של מחלקת המדינה של ארה"ב לשנת 2025 מזהירה במפורש כי "חוקי בעלות קרקע חלשים והתערבות בזכויות קניין פרטיות ממשיכים להיות בעיה" ב-DR, תוך ציון אכיפה לא אחידה של חוקים. האזהרה הזו קיימת כי קונים מדלגים על בדיקת נאותות.

המכשולים צפויים. קנייה על סמך Constancia Anotada במקום Certificado de Título. שימוש בעורך הדין של המוכר במקום לשכור יועץ עצמאי. הערכת חסר של עלויות סגירה - אתה צריך לתקצב את מס ההעברה של 3% (אלא אם כן ויתר על ידי CONFOTUR) ושכר טרחת עורך דין (בדרך כלל 1-1.5% בתוספת 18% מע"מ). אי אימות שהמוכר פינה מס רכוש (IPI) שלא שולם או דמי קונדו - חובות אלו מצורפות לנכס, לא לאדם.

בטורקיה, המכשולים שונים אך יקרים באותה מידה. "אינסטגרם מול מציאות" - 30% מהרישומים המקוונים הם "רישומי רפאים" (נכסים לא זמינים המשמשים כפיתיון). קנייה באזור שמתברר כאזור הגבלה צבאי. אי התחשבות בעלייה של 100-150% בעלויות תחזוקה עקב אינפלציה. אי הבנה שההכנסה שלך מהשכרה נגבית במטבע שמאבד ערך מהר יותר ממה שאתה יכול להמיר אותו.

המשרד שלי מאמת 100% מהרישומים באמצעות בדיקה פיזית. אנו מאמתים כותרות ישירות עם משרד הקרקעות בפוארטו פלאטה - יש לנו איש קשר ישיר שם שמנהל כותרות ו-deslindes. אנו בודקים את הסמכת CONFOTUR עם משרד האוצר לפני שהלקוחות חותמים על משהו. אנו מבטיחים כי הסכם הרכישה והמכירה קובע במפורש שהפרויקט נהנה מחוק 158-01 וכולל את מספר ההחלטה.

זו לא עבודה זוהרת. זה משעמם, ביורוקרטי וגוזל זמן. אבל זה ההבדל בין קניית נכס לקניית תביעה.

החישוב הסופי

עמלת אימות משפטית של 1,500 דולר חוסכת לעיתים קרובות 150,000 דולר בכאבי ראש עתידיים. זו לא היפרבול שיווקי - זהו ההבדל בעלות בפועל בין קניית נכס עם Deslinde נקי לקניית אחד עם Constancia שאתה מגלה מאוחר יותר שהוא חסר ערך.

טורקיה וה-DR נראות דומות באינסטגרם. הם לא דומים בחשבון הבנק שלך. שוק אחד פועל במטבע פוחת עם אינפלציה של 60%+ והגבלות השכרה חדשות שיכולות להרוג את המודל העסקי שלך בן לילה. השני פועל בדולר ארה"ב עם חופשת מס ל-15 שנה וללא הגבלות על אופן השימוש בנכס שלך.

אם אתה מעריך בתים למכירה בטורקיה לעומת נכסים בחוף הצפוני של DR, ההחלטה מסתכמת במה שאתה ממטב עבורו. כלי עזר לדרכון לעומת שימור עושר. טבילה תרבותית לעומת יציבות פיננסית. עלות כניסה גבוהה בשוק תנודתי לעומת עלות כניסה נמוכה בשוק יציב.

ביליתי ארבעה עשורים בצפייה במשקיעים עושים את שתי הבחירות. אלה שמצליחים בטורקיה הם אלה שנכנסים בעיניים פקוחות לגבי סיכון המטבע ויש להם צורך ספציפי בדרכון הזה. אלה שמצליחים ב-DR הם אלה שמאמתים את הכותרות שלהם, מבינים את CONFOTUR ומתייחסים להשקעה כגידור דולר ארה"ב לטווח ארוך ולא כהיפוך מהיר.

אמת קודם. סמוך אחר כך. ואם אתה קונה ב-DR בלי עורך דין שיכול לקרוא סקר Deslinde ולאמת אותו עם משרד הקרקעות, אתה לא משקיע - אתה מהמר.

Category: ניתוחי שוק קריביים השוואתיים (הרפובליקה הדומיניקנית מול אחרים)